呢一、住宅地产，商业地产，工业地产， 👮旅游地产的区别？商业地产：是用作商业用途 🤹♂️， 🧖♀️可以从事经营活动 呀
旅游地产：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目
👈工业地产， 😶工业项目的建设投资 嗯
住宅地产 🦷，居民住宅用 💬
🧓二、商业地产和旅游地产的区别？商业地产：作为商业用途的地产。通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 💖
👺以办公为主要用途的地产 呀， 💤属商业地产范畴 🧜♂️，也可以单列。 嗯
旅游地产：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目 呢，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接， 呢具有更好的自然景观、建筑景观 呀， 🕳️同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 👶
三、旅游地产和住宅地产哪个值得买？住宅地产是刚需房产 🤾♂️，是人们生活的必须消费品 😭，但不同于一般的消费品。一般情况下 🤲，房子的寿命都在上百年以上 💫，最少也可几十年（产权期限是70年）。
这种长期耐用性，为投资盈利提供了广阔的时间机会。 呀
呀住宅地产相对其他消费品 呀，具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。 呀
不象一般消费品， 呢如汽车、电脑、家用电器等，只会随着科技水平的发展 呀，价值不断下降。所以住宅地产具有较好的保值增值的功能。 呢
嗯四、文化旅游地产和一般的旅游地产有何不同？旅游地产,一般是集休闲，度假 👨🔧，娱乐， 呢商业购物等于一体， 🧑🚒重点在于休闲和游玩。一般房地产，主题明确， 🧕要么商用 🤾，要么民用。
五、大理地产属于养老还是旅游？大理市位于云南省西北部，横断山脉南端， 是一个依山傍水的高原盆地， 呢东巡洱海， ⛹️♀️西及点苍山脉， 💇主要河流属澜沧江、怒江、红河(元江)三大水系。云南大理市属于高海拔地区 🫢， 嗯紫外线比较强 😥，含氧量是平原地区的80%左右，不太适合生态有一些疾病或者一些慢性病的老年人养老。大理地产还是属于旅游地产。
六、什么是旅游房地产？关于旅游房地产 呀， 🙎♂️结合我从业两年多的经验来理解就是：旅游+房地产的结合。 嗯
目前的趋势，随着人们生活水平的提升 🧖♂️， 🚵♂️越来越多的人注重生活条件的改善。比如东北地区冬天气候寒冷，大多数经济条件好一些的人会考虑搬到一个条件适宜的地区 呀，近几年海南省、桂林等地成了东北人冬天旅居度假的好地方。 🤯
越来越多的地产商看到了这一趋势 呀， 👤开始大规模拿地开发旅居度假产品以及旅居度假服务的衍生 呀，这也进一步促进了旅游房地产的发展。 呀
呀对于未来，我更看好的方向是旅居+养老。近几年旅游地产的发展 👨，会导致更多渴望改善居住环境的人到旅游胜地去购房，在考虑长期居住也不现实的情况下可能会出租 😮💨， 👨🏫这时候就需要类似于房产管家服务的兴起，类似于现在的民宿、小猪短租、自如短租等平台的短租公寓。随着人口老龄化的发展，未来旅居养老也将成为一种趋势 呢， 呀让养老生活成为一种享受 呢， 呢像候鸟一般每年在适宜的季节去往不同的地方。同时对于年轻群体，工作繁忙之余， 🧑🎨选择一小城静静地享受安静的时光，尽情地放松身心 嗯，也将会成为未来的一种趋势。 嗯
🙆♀️七、旅游地产客户怎么找？、拒绝广撒网，精准布局锁定目标客户
呀旅游地产项目的异地拓客要放眼全国 呀， 👽但是资源有限 呀，必须根据项目定位和特点在空间、时间、人群的三个方面划定范围实现精准锁定目标客户。 呀
👃1、空间：根据项目定位锁定目标区域与城市
呢在空间上锁定异地拓客目标范围上，要根据项目定位、体量、所处位置来锁定目标区域 🤾♀️，比如2013年山东的海滨旅游度假旗舰项目“碧桂园·十里金滩（现名滨海城 嗯， 呀下同）”开盘“会战” 呀， 呀需要面向全国推广 🫁，因此定下了“1+6+3+N”的拓客布局。即以青岛为据点（一个中心城市）覆盖山东省内6个辐射市及三个展厅（位于北京、上海、沈阳的3个旗舰展厅）， 👨🎨全国众兄弟楼盘发动为支撑的客户收集布局。
呢碧桂园在广东惠州的度假项目十里银滩重点区域却是由深圳拓展珠三角到广东省 🙁， ❤️🩹以及东北和香港两个地区为主。 呢
碧桂园海南旅游项目，碧桂园·椰城， 🦶主要区域锁定在大西南和东北三省。而碧桂园超级旗舰海外度假项目森林城市 🥹， 呀刚开始则锁定国内13个主要中心城市 呀，以IEC展厅为据点进行异地拓客。
呢2、时间：不同项目的最佳拓客时机不一样
🤞不同项目拓客的时机不一样 呀，比如北方滨海度假项目十里金滩 嗯，夏天5-10月是黄金时机，😀碧桂园会在这段时间集中全集团精英资源进行营销和拓客。但是南方的十里银滩项目和海南岛项目，冬天才是最佳拓客时机。 呢
🙀不同时机， 👮♂️目标区域也会变化 呢，比如初冬雾霾严重 嗯， 呀海南项目主打雾霾重灾区华北， 呀紧抓雾霾痛点拓客。随着气候变冷，重点变成东北地区 呀，南方温暖更有吸引力。去年年初， 呀碧桂园在北京新京报、重庆晨报、郑州大河报、黑龙江省生活报等推出全国人民请注意：碧桂园“送机票”免费来海南过大年新闻。 呀
3、人群：旅游地产客户的4类人群及其特征 🧑🚒
呀锁定了时间、空间 嗯， 呀接下来还有锁定目标人群 呀， 👮♂️购买旅游地产的客户主要有4类人群：
呢①异地置业第一主力， 🥵即商务人士 👨⚕️，比较关注性价比：
②异地养老者，40-60岁为主， 呀比较关注健康配套和自然环境；
💖③投资型置业者 ☹️， 🧟♂️比较关注升值潜力和代租服务； 嗯
呀④社会精英与各类名人， 呢比较关注项目自然资源和配套。 呀
不同类型的客户购房动机不一样 🤐， 呢所处行业不一样 👿，衣食住行习惯不一样 🧑🦱，只有了解透彻 嗯，才能拓客时找到他们。
🥸二、拓客执行策略 呢，碧桂园异地拓客8大绝招 呢
在时间、空间、人群锁定了客户， 呀具体拓客实践中碧桂园是如何拓客的呢？ 嗯
🧚♂️1、展厅、展点+房展会及其他展会+VR等新技术 😃
嗯旅游地产因为项目距离远 呀，首先要解决的是客户触达问题 呀，等客户上门， 呢只能坐以待毙 🫴，必须主动出击 👩🦱， 💬走出去。
（1）展厅、展点、IEC
碧桂园的主要度假项目都在其核心城市设置有城市展厅 呢，比如十里银滩的深圳旗舰展厅、哈尔滨展厅、香港展厅、世联展厅等。十里金滩青岛南京路展厅， 呢以及森林城市遍布全国各大中心城市的IEC展厅。 🫦
嗯展厅的作用是方便客户到达了解 嗯，更重要的以展厅为据点进行常规拓客， 呀比如派单、陌拜、拦截等。对于没有展厅的城市， 呀碧桂园也会派销售人员前去拓客 呀， 🤟比如十里金滩对于项目周边的城市青荣烟威（青岛、荣成、烟台、威海）以及济南都会派销售连队去拓客， 呢主动触达客户。
除展厅外，碧桂园还会在各大商圈设置临时展点 ☠️，比如十里银滩在深圳中心区购物中心益田假日广场设置过临时展厅 呀， 呀开盘前十里银滩还在碧桂园广东的十一大项目内设立展点巡展，共蓄客1485台。 呢
呀（2）房展会及其他展会
房展会是购房人群较为集中的场所和时间段， 💁♀️旅游地产应该抓住机会，十里银滩曾参加了深圳春季房交会、天津春季房交会、长沙发展会，并在展厅设计一些沙滩、帆船体验，让客户如同身临其境。除房展会， 👩🔬十里银滩还参加了中国（杭州）第十一届最佳人居环境展览会、中国深圳国际家居装饰展览会等展会。 🫁
呢（3）直播、VR等新技术 呀
即使有展厅也难以让客户体验项目 🧑⚕️，早期靠视频和精美画册 呢，十里银滩邀请了汤唯拍摄视频制作精美画册。微信时代， 🏄♂️十里金滩又率先使用了微楼书、H5动画楼书、360°全景看房等。去年森林城市项目， 嗯邀请村长李锐玩转VR直播 呀， 呢利用新技术让客户便捷了解项目。 嗯
2、把卖房变成一场优惠旅行 💜
除了自己走出去 🏋️♀️， 🤐还要想办法把客户吸引到项目 呢， 呀最常见的就是把项目打包成旅游路线， 呀提供旅行补贴吸引客户到访，和旅行机构合作， 嗯让其帮忙带客。十里金滩曾举办过“万人登岛”旅行计划。
碧桂园把森林城市包装成新马旅游团的旅行路线 呀， 嗯给予巨额补贴，基本上对每一个到访的游客采用30%-35%的资金补贴，以保证每个月都有8000人来到售楼处。
3、造节：大型节庆活动吸引客户到访 👨💻
呢大型活动也是旅游地产常见吸引到访的手段 呀， 嗯最早是雅居乐清水湾制造的各种项目节日， 🧍♀️啤酒节、风筝节、椰子节等。碧桂园·十里金滩连续举办了好几届海滩国际狂欢节，活动内容丰富， 🧎♂️甚至邀请歌星吉克隽逸助阵。 呢
嗯4、异地活动：大型活动与活动嫁接 嗯
💃项目现场活动吸引客户数量有限， 呀活动也要主动走进客户 呢， 🤘去到各大城市举办活动进行拓客。活动主要是两种形式 😠， 呀自行举办与活动嫁接。 ⛹️
森林城市联手德云社在北京连续举办三场相声专场， 呀在上海举办“绿光盛典”活动 😧，不少客户到场。十里银滩开盘前还在全国各大城市举办专场推介会。
嗯除了自己举办活动 🤸♂️，还可以于各类机构合作进行活动嫁接 🤍，十里银滩开盘前嫁接了沈阳国学讲座活动、深圳饭店协会理事活动、深圳电子行业协会理事会活动等。
5、分销体系：1000多家分销商 呀，平安帮忙来卖房
呢让分销商帮忙异地拓客也是碧桂园惯用的技巧，整合中介、代理、电商、旅行机构、装修机构、移民机构等各类渠道，建立强大的分销网络。 嗯
👾十里金滩项目曾有1000多家分销商，覆盖全国各地。2015年， 🧖♀️11月30日， 👩🦰由碧桂园IEC主办的“森林城市中国区分销渠道启动大会” 呢， 🥳签约上千家分销代理。2016年7月6日， 🧙♂️森林城市“掘金海外 👴， 🛀赚翻新马”千人分销启动大会召开。此外各区域还积极拓展自己的分销商网络。
碧桂园给分销商的佣金点数非常高，且签约的协议无罚则，代理商不存在签约风险， 🫦对分销商吸引力度大，很容易壮大分销商队伍。
平安入股碧桂园后 🧑🍼，平安金融业务人员成为森林城市的销售人员 嗯，中国最具影响力的房地产电商平台之一平安好房成为其分销平台。
碧桂园除了广泛的分销商， 🙊其置业顾问也可以成为分销商 嗯，自己发展下线分销商和经纪人。
👩🔬6、全球700+兄弟项目联动。带客+业绩任务摊派
碧桂园在全球都有700多个楼盘项目， 🤾♂️有大量的异地业主资源 呀， 🏄♂️旅游项目充分挖掘这些兄弟项目的业主和客户资源。简单的让兄弟项目帮忙群发短信，社区海报、横幅、桁架宣传 🚵， 🧔♀️对现有活动进行植入 呀，或者举办业主专场推介会。重一点，直接让各个项目摊派带客任务和销售业绩，700多项目帮忙旅游项目卖房， 🫄力量非同小可。 嗯
🤥7、凤凰通：超300万业主+全民营销帮卖房
呀除了700多个楼盘，碧桂园还有超过300万的业主资源， 🤤非常方便对他们进行营销 🏊♂️，挖掘出大量客户。这些人还可以通过碧桂园凤凰通成为碧桂园的经纪人，帮忙卖度假项目的房子，300多万的业主经纪人不可小觑 🧑💼，另外还有凤凰通600万全民经纪人（和业主有重叠部分） ⛹️，经纪人军团规模大到吓人。
呀8、金融产品：送房宝——以利诱客 嗯
呀购买旅游地产的投资客不少， 呢喜欢投资， 💖碧桂园海南旅游项目珊瑚宫殿与汇联金融合作， 🦵推出“送房宝”在内的一系列投资理财基金产品。销售员带上这些新式“武器”去各个重点城市维护老业主 呀，并拓展新客户——无论是老业主还是新客户，只要购买珊瑚宫殿的金融产品即可以以极低的费用， 🧑🤝🧑甚至免费登岛旅游。 嗯
呀结语 🥸
金九银十是旅游地产销售的黄金时期 呀， 👩💻可以学习碧桂园进行异地拓客， 嗯在空间、时间、人群范围内锁定目标客户，再通过8大异地拓客绝招实现高效拓客， 呀进而抓住金九银十的销售黄金契机。
嗯八、旅游地产和住宅地产有什么区别？首先相同的都是给人住的。至于区别 呀， 嗯一般的住宅地产指的是城市型住宅 呀，偏重于本地居民居住 🫄， 👲旅游地产则主要面向异地居民。异地居住 呀， 😏对能够反映更好生活质量的环境、服务更为关注。 呀
呀养生、休闲、商务、运动等功能恰恰满足了这一需求 🤮
九、旅游地产有什么优缺点？旅游地产的优点在于它的升值快 嗯， 呢升值空间大 👨⚕️，很受购房者的欢迎 呀
十、旅游地产渠道营销新思路？一线大开发商的做法是借助多年积累的业主资源、全国数百个楼盘销售团队及全国各地城市渠道的配合联动（有的开发公司还会给各地项目团队压指标），通过全公司资源整合进行销售。
文旅单盘项目没有这么庞大的外部资源，只能依靠自身有限的营销费用发掘获客渠道。城市楼盘可以依靠广告、外拓团队、二手中介等在城市内寻找客户， 呀文旅地产单盘面对全国市场， 嗯常规且有效的方式是与全国各地的分销商建立合作关系， 呢通过分销商带客上门 👨🦽，建立分销网络。 🤹♀️
💜国内做分销比较好的有海南、云南、广西、广东、烟威等省份及地区 🩹，从事房产分销业务的机构或个人有数十万家（后面统一称分销商） 🚣♀️， 呢目前已经形成了一定的行业规模。这数十万家分销商专业化程度良莠不齐， ☹️开发商要想从中筛选出匹配度高的进行合作 呢，所耗费的精力物力是非常大的。 嗯
呢 呀
