7月19日,博鳌21世纪房地产论坛第15届年会于海南三亚海棠湾喜来登度假酒店举办， 呢来自国内外政、经、学、业界领袖和精英近千人参会。年会以分化与重构:弱平衡下的创新逻辑为主题，涉及房地产政策、互联网地产金融、电商O2O、一带一路等热门话题 呀， 嗯旨在为中国房地产持续健康发展寻找新动力。 呢
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中国地产主题论坛（Ⅰ）旅游度假产业未来：互联网+与+互联网
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时间：7月19日08:00-11:00
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旅游经济和管理专家、国家旅游局政策法规司前司长魏小安 呀
旅游经济和管理专家、国家旅游局政策法规司前司长魏小安做《度假产业三题》专题演讲： 🦷
各位早上好， 呀今天的题目是旅游度假产业未来， 呢互联网+与+互联网， 👺我理解互联网+就是一对多， 🏃♀️达到全覆盖 👐，+互联网是多对一 呀，达到一个全营销，互联网+和+互联网再相加， 呢一个是工具层面 嗯，一个是思维层面。
🙆♂️今天我想说的话题主要不是这个 呀，度假这个产业在中国还是一个比较年轻的产业， 🏃♀️我更关注的是现象。如果没有好的产品， 呀你无论是互联网+还是+互联网都加不动。 嗯
呀我今天的题目叫做度假酒店三题， 呀因为这个题目很大，度假本身来说是一种新型的生活方式。我研究度假已经20年了 呀， ☠️1990年我在国家旅游局工作 嗯， 呢就把世界上主要的度假地都考察了一遍。那个时候的目的是想使中国的旅游产品更加丰富一些 😻，也看到的国际上的一个主要的旅游的潮流 🧛， 呢可是从1991年批复建设12个国家旅游度假区基本都没有成功 🙄，基本上都是从房地产起步 👨🏫，从高尔夫球场开始 👨🦱， 嗯曲曲折折 🙉，包括三亚的亚龙湾 呀，亚龙湾批复之后第一批资金拿到北海炒房地产 👨🔧， 嗯当时一是赶上了泡沫经济，二是度假市场部成熟， 🧙三是缺乏经验，当然也不能说这个事是白干的， 呢好处是第一是倡导的休闲度假 💇， 呢第二是明确了开发范围，第三是奠定了基础。我今天想讲的第一个问题膨胀需求与替代的供给。
👮首先是膨胀的需求， 🦶2014年中国国内旅游人次36.5亿， 呢人均出行2.7次 👨🏭，花费3.25万亿元 🙍♀️，另外出境人次1.14亿， 🧘♂️花费1万亿元， 嗯其中度假花费6000亿， 呢工业化中后期 嗯， 呢中等收入国家 🧑🦳， 呀休闲度假成为刚性需求，迅速膨胀。严格地说这是一种大众化的现象。 呀
这里要看一个消费的变化 呀，基本上消费四个阶段， 呀第一个阶段是吃穿用， 嗯第二个阶段住行游， 💁♀️第三阶段文体美， 😵第四阶段是多新奇 呀， 呢各种方法丰富多彩。全球消费， 💆♀️中国对于世界的旅游购买力 呢，全值消费， 🧟♀️追求价值的旅游者， 嗯旅游者的价值。全程消费，全域消费 呀， 嗯全家消费。 呢
供给的替代。中国的观光旅游资源丰富，数量众多 呀， 呀世界堪称一流。而中国的休闲度假则不然，城市休闲空间严重短缺， 呢度假产品严重不足 👩🏭，首先体现在资源不足 嗯， 呀中国的海岸线18000公里 呢，6000多个岛屿， 🤟但是真正做滨海度假旅游的不超过10个地方，最后全国集中起来只剩了海南 😄，海南房地产开发过度 嗯， 🤛东部开发过剩，形成了这样的局面。湖泊度假污染严重， 嗯很难开展 👩🏭， 👾再就是山地度假开始发展， 🗣️万达搞了很多个国际度假区。乡村度假成为主体 👨💼，城市度假开始探索，这是现在度假供给的一个基本的状况。这样的话，由于度假产品严重不足 💙， 呀就形成了两个溢出 呢， 嗯一个是向海外溢出，一个是向景区溢出，造成了一个误区， 呢大家觉得景区很好做，因为景区好像永远火爆， 嗯这个判断是非常错误的， 嗯严格地说 呢， 嗯现在是用200多围景区的状况替代了2万个景区的状况 呢， 🕴️这是典型的以偏概全，市场分工 🤵， 呀一方面是大众休闲， 嗯一方面是中高端度假。
🦸旅游地产与度假地产。先说一个强势房地产 呀， 🧝♀️房地产15年时间😀， 呢房地产集团成为中国最强势的集团之一， 🙋♂️谁说中国人没有创造 🧑🦯，房地产创造的花样最多。刚刚外面看广告 💂♀️，还是这种感觉 嗯，国际上度假项目就是项目 呢， 🕺产品就是产品， 呀中国不然 嗯， 🙅♀️什么事基本都加一个地产，一个博物馆就是博物馆， 🙁要说文化地产， 呀一个商贸就是商贸，我们要说商业地产 🤚， 😇乃至旅游地产 😢，度假地产， 呀最基本是以前面作为一个引子，最主要在于地产。地方政府先做旅游再做地产，地产商的对策，旅游可以赔，最终在地产上赚 🤓， 💔比如度假地产， 嗯以地产为主， 呀以度假为辅，可以作出什么好产品。 呢
一开始说旅游地产 呢，一开始说我就是反对的 😌，什么是旅游房地产 呢，为满足旅游需求而开发的房地产 呀， 👮因旅游需求而拉动的房地产，因旅游时尚而符号化的房地产 呀，坐落于旅游景区的房地产，概念太笼统 呢， 😋什么都可以装 嗯，学理不准备 🚵，流动需求与固定供给。 ✌️
从旅游的角度来说 呢，是以住宿功能为中心， 呀全面体现旅游六高速 嗯， 嗯房地产的角度是定居、商居、旅居和闲居 呢， 👳♂️在商街范围内没有旅游地产的说法 🤲，这显然又是中国创造。 呢
度假地产 嗯， 😠以度假为主体 🏊，以地产为承载基础 👨⚕️， 😅是以度假为主还是以地产为主， 😈核心在于度假产品，在中国的语境之内又成为房地产的一种类型 💀， 🏃导向成为问题 👨🚀，胶东半岛正在自食其果 呢， 呢其他地方步其后尘。一个万达模式 呀， 👨🦲从城市综合体到度假区，当然万达模式本质上还是房地产开发区 🫂，可是这些年有一个红树林模式， 👩🏭就在三亚 呀，这是追求纯粹的度假产品 🩹，因为开发商原来有做过房地产，后来做红树林的时候把这一点搞明白了，红树林项目政府皮规划的时候可以配套25%的度假投资 嗯， 🤌但是一平米都不做 呀， 呀业主比客人还难侍候， 🧔♀️所以亚龙湾的红树林基本上达到了各类酒店的一流水平 呀， 🤷第二个红树林也开业了 呢， 🧑🦳第三个红树林也开展了。只有突出自身的文化优势 呢， 🏌️谋求未来的发展格局，这样的格局是符合国际规范的 👭， 嗯是可以达到国际水准的。 嗯
呢度假地产的特点 嗯， 呢综合性、复合型、组合性、创新性、无限性。从客人来说有四个方面的花费 👎，时间、精力，体力和金钱，这四个花费如何组合 🧟，原来强化度假地产和旅游地产是开发商一次性卖房子 呀，一次性挣钱 嗯，政府一次性收入， 呀之后没有了 🗯️，整个市场缺少消费， 呀所以在2005年的时候， 💪三亚市的市长跟我说过 👸，看起来这个地产不能搞，三亚一年只有这么一个多月， 嗯才有人来 呀， 嗯剩下的是一个空城 呢， 👩✈️这个城市这么发展，他提出多做度假酒店，控制地产， 呀海南有这个变化， 🧑🚀这些年更加突出。开发商和政府相互地博弈 呢，博弈之间也在变化。 呀
产品与品质。 呀
🦸大地产时代的旅游运作，刚才我听了一个新的概念， 🧑🦽叫做后地产时代的运作 呀，要挖掘存量资产的深度价值，重新整合资源。 嗯
呢应该说地产商的进入给旅游发展注入了新的血液 呀， 嗯产生了重要作用。一是巨额资金注入， 💞这些年大型的旅游项目基本上都是地产商开发的或者是参与开发的，使旅游开发从亿元级上升到十亿元级到百亿元级。创造了新的商业模式， 🤔形成了房地产模式语传统模式的结合。 嗯
🛀产品、产品 👨⚖️， 呀只有产品，从房地产角度来说 呢， 💔度假地产已经是一种细化类型。但是从旅游角度来看并不清楚，根本是对应什么样的需求 呀，建设什么样的产品 呢， 呀达到什么样的品质 呀， 呀全世界做度假都是追求产品 💚，追求品质， 呀但是也有特例 🧑⚕️， 👁️比如澳大利亚黄金海岸， 🧑🔬这是日本人为主开发和消费的，所以形成了大规模的房地产模式， 🧍♀️到了黄金海岸， 🙈我觉得可惜啊，这边好的海岸 嗯，海滨资源， 呢现在成为一个城镇， 呢这种状况在中国都很难容忍，但是日本人这样做了 呢， 呀也变成了中国的开发商心目中的样板。
呀所以我的看法，我们要细化度假产品的类型。
👳度假区，范围大、设施全 🧙，度假是一种复合性的产品。城市旅游综合体 👯♀️， 呢以城市综合体为开关， 呀深化到城市休闲综合体 嗯， 嗯延伸到乡村旅游综合体，海外的一个典型就是乐天模式， 😳中国的典型就是万达广场的模式， 🕵️♀️这是满足白领和年轻人。还有是城市中央休闲区 呢， 😊典型就是北京什刹海等等。 👉
六古开发 呢， 💁♂️古城、古镇 呀， 呀古村， 🤎古街区， 呢古道和古关，资源稀缺 🙆♀️， 呀前三类开发密度大。度假产品， ⛹️♀️以度假诉求为主题的房地产项目在度假产品里体现得很充分 呀， 🫵异地休闲 呀，停留较长， 呀自由行强， 嗯负游率高 🗣️，家庭方式，持有者多，突然浅山丘最佳。 呢
种类包括很多种 呀， 嗯按照规模和方式可以区分成这么多种， 🧖♂️区域二线海景房 呀，海滨一线海景房 呀，滨海度假酒店， 🧟♀️包括度假公寓， 呀商业中心 呀，娱乐中心，会展中心， 嗯海岛、景区、青年旅舍、营地和浮动的度假设施。 🧞♀️
其中还有一大类叫做产权酒店，在中国已经有2000多家， 嗯边缘性决定了它的复杂性 呀，新型性决定其探索性，多样性激发创造性，阶段性产生混乱性。这个里面涉及到权利变化 🧘♀️， 呀权利均衡 嗯， 💁♀️与权利保障。截止到今天还有一个优势 嗯， 😲就是销售旺盛， 呢构建了一个业态 呀， 🤱一是旅游新业态 👋，一是房地产新业态 呢，三个问题， 呀承诺，纳税和公共经营 🕺， 呀需要四个完善，法规、合同、经营和市场， 嗯从产权一开始呼唤是否可以形成法规，这是不可能的。
度假社区 呢， 呀是第二居所 嗯，第一生活， 呀在全国的大城市周边和一些风景比较优美的地方已经普遍产生了， 呢处于乡村位置，享受城市生活。
呀重中之重 🙏，度假酒店，设计和建设有很多特点， 🏄♂️比如反城市、组团式等等 呀， 呢同样在管理和服务方面也有很多特点， 呢其中一个要求就是豪华少 👩🍼，云南很多度假酒店基本上叫做城市的商务酒店换了一个位置。共享经济，互联网+闲置资源 🤷♂️， 呢这是发达国家模式的翻版 🏊♀️，我们的模式不同在于新是房子， 🤍而不是自住房的度假交换 嗯，发达国家基本都是自住房 呀， 😛比如我住四间房拿出两间给客人。有的是直接交换 🥱， 呢我们基本上是新房子进入度假 呀， 嗯很多楼盘在开盘的时候绑定了度假，另一方面这是一个产权酒店的变种。这种模式如何 呀， 💀我现在很难判断 😈， 呢发达国家的前提是诚信社会 🧑🚀， 🙌同样途家模式的前提也是诚信社会 😔， 🙆♂️但是诚信是中国最缺乏的资源， 💋所以演变成分权度假、产权酒店， 呢途家模式，变态的产品， 呢是中国式的产品。我知道在一个变种的社会之中产生的一种变态的产品 嗯，这种产品显然是不正常的。
品质、品质还是品质。 🧑🏫
现在中国人的品质要求逐步提升 🧞♀️，而且是一种家速度提升，基本上出过几次国的人回来对于旅游度假品质要求大幅度提高，基本要求环境好，交通便利，内容丰富，服务效率高， 呀个性化突出 🤼♀️， 👨🦲品牌性强 呢，这个品牌性强产生了一种误导 🥵，比如我们所在的这些酒店，这些酒店都是城市商务型酒店的品牌，现在都集中到了三亚 嗯， 呢一方面是这些酒店看中了度假酒店管理这样一个市场 呢，所以它们都成立了度假酒店管理部 🛀， 😠另一方面我们迷信这些品牌 🤓， 呢严格地说这些品牌不是度假的品牌 呢， 😟城市商务酒店搬到这里也是一个变种。就三亚来说 呀， 👧曾经有一句话 呢，三亚要成为全国人民的度假村， 呀我不赞成 👌，我是三亚省政府的顾问， 呀三亚是富人的天堂， 🧓中产的盛宴，穷人的机会 嗯，不可能变成全国人民的度假村 呢， 呀这个涉及到消费安全 👩🦼， 呢包括品质安全、财务安全。八项规定之后三亚的消费正常化，这几年的状况是在向良性的状况发展。以前是买单的人不消费 呢， 👣消费的人不买单， 呀价格无限膨胀 呀， 🧑🚒但是品质问题仍然突出。我昨天去吃自助餐 呢， 嗯品种好 🤗， 呢服务差， 🚴基本上找不到服务员， 呀到最后都吃不饱，回到房间， 🙅♀️想上微信 呀，wifi20元一小时 呀，这是喜来登的水平。我在微信上发了一个牢骚 👨🏭，被金钥匙的领导看到了， 嗯纷纷找我，需要什么服务， 👨🏫我做课间做到10点多， 呢我想吃一点东西 呀，偌大的餐厅找不到吃宵夜的地方。我们可以理解， 😓因此海棠湾是一个新开发的区域 嗯， 嗯商业条件还不成熟 🏋️，消费环境也不成熟，但是服务如此， 呢这恐怕不能原谅。所以我说的意思是， 👩🌾品质上稍有一点瑕疵， 嗯大家就有意见。我知道有一点 呢，它是为了控制成本 ☠️，所以降低了品质。但是就是砸了企业的牌子 呀， 呢一方面是砸了喜来登的牌子，另一方面是砸了开发商的牌子， 呢所以品质品质最终还是品质。这样需要研究运营和综合的分析。 嗯
呢选址和布局 呀，选址各安其位 嗯，布局各定其位，最重要的是要保障大众需求， 呀从运营方式来说 🤶， 😕有多种多样的运营模式， 👎我就不一一说的， 呢我其中说一个什么观点， 🧜♀️不能否定高端， 👨🍼我们八项规定也好 呢，反四风也好 呢，否定的是官场的泡沫型消费 嗯， 呢但是不能把所有的高端否定 呀，如果否定了高端度假没有办法发展 呢， 嗯我们在这里要倡导高端，但是高端不等于奢华，高端追求的是个性、舒适、方便、快捷，包括文化 🤛，达到这些才称得上高端 呀，这个会形成一个复杂的结构体系， 👨🦳底线是行业不亏损， 呀严格地说中国的星级酒店 🤔， 呀去年全行业1.3万家 嗯，亏损总额59亿，相比而言度假酒店的盈利状况好一些，但是红树林的这种模式基本上是盈利的 嗯， 😃红树林的三个项目总投资140亿 呢，这个不是小项目， 💇♂️但是它追求的就是这样 呀， 呢三亚湾的红树林4500间客房 嗯，72家餐厅 呢，全天量美食应有尽有 嗯， 🤌62个小功能电影厅， 嗯充分发挥它的优势。 嗯
呢我最后说几句话 嗯， 嗯第一是十闲， 😇从容人生 呢，第二是十养，品质生活，今天不养生 嗯，明天就养病。十玩，快乐经济，今天不会玩，明天就寂寞，中国是最不会玩的民族， 呀从来把游手好闲当做贬义词， 呀生活的目的不就是游手好闲吗 呢， 呀美国人就是一个最积极的玩的民族，所以最新的玩的项目都是从美国产生的 🫥， 😫最好的玩的项目也在美国普及， 🧑🎨我们中国人的创造力， 🤖在十闲十养十玩发展一下 💔， 🤮来谋求新的生活。 1234 全文浏览
